« Au sein de cette alliance, nous voulons prendre ensemble nos responsabilités afin de créer plus de logements. Avoir un toit sur la tête ne doit plus être une question sociale », a déclaré la ministre fédérale de la Construction Klara Geywitz avant le début de la réunion de lancement, le 27 avril, de l’alliance « Bündnis bezahlbarer Wohnraum » (Alliance pour des logements abordables). Celle-ci regroupe des représentantes et des représentants de la Fédération, des Länder, des communes, du secteur de la construction et de l’immobilier ainsi que de la société civile tels que des associations de locataires et des organismes sociaux.

À travers cette alliance, la ministre veut lancer une offensive pour la construction, les investissements et l’innovation. Dans une déclaration commune, les partenaires de l’alliance ont créé les conditions pour accélérer, durant les prochaines années, la construction de logements et accroître les potentiels du parc immobilier pour créer des logements supplémentaires. Mme Geywitz a précisé que d’ici l’automne, l’alliance prévoyait de formuler des propositions de mesures efficaces et de les soumettre au chancelier fédéral.

Klara Geywitz : « Nous n’avons pas de temps à perdre. Jamais les logements n’ont été aussi rares et aussi chers en Allemagne. Il est de la responsabilité commune des acteurs politiques et économiques et des associations de mettre fin à cette situation précaire et de faire du logement un facteur de stabilité de notre démocratie. Ces prochaines années, nous voulons renverser la tendance sur le marché du logement. Ce faisant, nous prenons au sérieux les problèmes actuels comme les pénuries d’approvisionnement persistantes engendrées par la pandémie et l’augmentation des coûts de construction due notamment à la guerre en Ukraine. Nous ne sommes pas une alliance pour les apparences. Nous devons produire des résultats et donc construire dès maintenant ! »

400 000 nouveaux logements par an, est-ce un objectif réaliste ?

Le gouvernement fédéral s’est fixé l’objectif ambitieux de créer chaque année 400 000 nouveaux logements. Les tendances des dernières années en termes de permis de construire et de constructions achevées vont dans la bonne direction. Dans le contexte des répercussions de la guerre en Ukraine qui touchent également l’industrie du bâtiment, les conditions-cadres sont plus difficiles. La situation actuelle montre une nouvelle fois à quel point il est nécessaire d’augmenter le parc immobilier. «

Pour réaliser ces objectifs de construction, nous avons besoin de solutions à grande échelle ; nous avons du pain sur la planche », a dit la ministre.

Il s’agit par exemple d’accélérer les procédures de planification et d’autorisation. Le dossier de construction numérique doit devenir la norme à l’avenir. Selon Mme Geywitz, recruter de la main-d’œuvre supplémentaire constitue un défi aussi bien pour l’industrie du bâtiment que pour les autorités ; c’est pourquoi la Fédération souhaite les soutenir dans ce processus. Les bureaux d’études ont besoin de davantage de planificatrices et de planificateurs. Il convient de trouver ensemble le moyen de recruter plus de personnel.

Combien de logements approuvés ont été effectivement construits ces dernières années ?

En Allemagne, cela fait des années que le nombre de nouvelles constructions est en augmentation. Les prévisions laissent augurer une nette augmentation de ce nombre ces prochaines années. Avec 58 %, la construction de logements se taille actuellement la part du lion dans ce domaine. Depuis son niveau le plus bas en 2009, le nombre de nouveaux logements construits a augmenté de plus de 90 % jusqu’en 2020. 306 000 nouveaux logements ont été achevés en 2020. Les chiffres de 2021 ne sont pas encore disponibles, leur publication par l’Office fédéral de la statistique aura probablement lieu en milieu d’année.

Cela fait des années que le nombre de permis de construire est beaucoup plus élevé que le nombre de projets de construction achevés. Selon la ministre, environ 800 000 logements approuvés n’ont toujours pas été construits, ce qui montre que « nous avons besoin d’une offensive pour la construction et les investissements afin d’achever la construction de plus de logements ». Fin 2020, près de 780 000 logements étaient approuvés mais pas encore achevés. Preuve selon le ministère fédéral de la Construction que la tendance positive concernant l’achèvement de projets de construction se poursuivra durant les prochaines années.

Créer des logements abordables alors que les prix et les exigences en matière de protection du climat augmentent, est-ce possible ?

Les pénuries d’approvisionnement et des matières premières et une demande accrue en Allemagne comme à l’étranger ont eu des répercussions sur le secteur de la construction. D’après l’Office fédéral de la statistique, construire est devenu nettement plus cher en 2021, du fait notamment des conséquences de la pandémie de Covid-19 sur les chaînes d’approvisionnement internationales.

Toujours selon l’Office fédéral de la statistique, jamais les prix des matériaux de construction comme le bois et l’acier n’avaient autant augmenté depuis le début des relevés en 1949. Le bitume pour étanchéifier les toitures et les fondations a vu son prix augmenter de 36 % l’année dernière.

Mme Geywitz a déclaré être consciente de ces augmentations de prix historiques et des répercussions pour l’industrie du bâtiment. Selon elle, l’enjeu consiste désormais à ce que les Länder cofinancent les aides financières mises à disposition de manière fiable par la Fédération pour la construction de logements sociaux. Par ailleurs, la clause de variation des prix récemment présentée pour les projets de la Fédération peut également être appliquée par les Länder et les communes.
Les aides de la Kreditanstalt für Wiederaufbau accordées dans le cadre de la rénovation énergétique des bâtiments sont maintenues et celles octroyées pour la construction de nouveaux bâtiments ont également repris. D’ici le 1er janvier 2023, le gouvernement fédéral va élaborer une nouvelle structure de financement pour les bâtiments économes en énergie.

Comment la Fédération soutient-elle la construction de logements sociaux ?

Sur les 400 000 nouveaux logements construits par an, 100 000 doivent être des logements sociaux. D’ici 2026, la Fédération veut allouer 14,5 milliards d’euros pour la construction de ce type de logements. Deux milliards d’euros sont prévus dans un premier temps cette année. Afin de créer plus de logements sociaux dont les loyers sont plafonnés durablement, le gouvernement fédéral prévoit de créer un nouveau statut d’utilité publique pour les logements.

Depuis la réforme du système fédéral en 2006, les Länder sont responsables de la promotion de logements sociaux. La modification de la Loi fondamentale de 2019 ayant permis à la Fédération de fournir à nouveau des aides financières dans ce domaine, les Länder ont pu construire davantage de logements sociaux. Au bout du compte, plus de 68 000 logements sociaux n’ont cependant pas vu le jour chaque année. Les besoins sont donc loin d’être satisfaits, d’autant plus que de nombreux réfugiés ukrainiens doivent également être logés à l’avenir.

Quelle quantité de terrains constructibles y a-t-il ? Et comment les villes et les communes peuvent-elles en mobiliser davantage ?

L’enquête nationale de l’Institut fédéral de recherche dans les domaines de la Construction, de la Ville et de l’Aménagement du territoire (BBSR) sur les terrains constructibles révèle qu’il y a suffisamment de terrains constructibles et de potentiel de construction pour atteindre l’objectif du gouvernement fédéral de créer 400 000 nouveaux logements par an. Dans les villes et les communes, ces surfaces représentent au moins 99 000 hectares. Selon des estimations prudentes, 900 000 à deux millions de logements pourraient y être réalisées. Le BBSR estime même qu’environ quatre millions de logements pourraient voir le jour si l’on construisait de manière encore plus dense.

Construire dans le bâti existant permettrait de créer des logements de qualité, sûrs et abordables. Une autre possibilité consiste à pratiquer la surélévation ou à rénover les bâtiments existants. Pour pouvoir en outre améliorer les possibilités d’action des communes concernant le droit de préemption communal, le ministère fédéral de la Construction travaille à une solution juridiquement sûre dans le cadre de la loi sur la mobilisation des terrains constructibles. L’accord de coalition prévoit de rendre permanentes les réglementations correspondantes.