• La situation actuelle et les objectifs du gouvernement fédéral

La situation actuelle et les objectifs du gouvernement fédéral

En Allemagne, le développement des marchés du logement diffère d’une région à l’autre : dans les grandes agglomérations, il n’y a souvent pas assez de logements pour une forte demande. Il en résulte une hausse des loyers et des prix de l’immobilier. Dans d’autres régions et d’autres villes, en général plutôt rurales, il y a des logements vacants et les prix stagnent pour les loyers comme pour l’immobilier.

Depuis le creux de la construction de logements en 2009, les activités du secteur du bâtiment sont en nette hausse, même dans les grandes villes. Le niveau a pu atteindre 285 000 nouveaux logements en 2017, c’est-à-dire augmenter d’environ 80 %, la part des immeubles d’habitation passant jusqu’à 57 % cette même année. De manière générale, la construction de logements représente 57 % de toutes les activités du secteur.

Selon une étude récente de l’institut de sondage d’opinion Allensbach (2018), la majeure partie de la population est favorable à un plus grand nombre de logements sociaux et à des aides financières. L’étude conclut cependant que la plupart des habitants – soit 88 % - sont satisfaits de leur habitation. Environ la moitié des enquêtés (45 %) qualifient leur dernière augmentation de loyer de « modérée ».

Néanmoins, le marché du logement demeure tendu dans les régions à forte activité économique, notamment parce que le nombre de permis de construire déposés depuis 2009 dépasse le nombre de logements construits. Des capacités supplémentaires dans l’industrie du bâtiment et des processus plus rapides, par exemple grâce aux constructions en série, devraient aider à accélérer les progrès dans le domaine de la construction. La demande accumulée au fil des ans ne peut, en effet, se résorber que progressivement.

Alors que le niveau moyen des loyers de l’offre a augmenté d’environ 5 % en 2018, les loyers payés par les locataires occupants ont connu une hausse modérée de 1,6 % en moyenne. En revanche, le prix des terrains à bâtir a doublé depuis 2010. Ces dernières années, le prix de la construction a, lui aussi, nettement augmenté et il est supérieur au taux de l’inflation. En 2017, les coûts de construction ont augmenté de près de 3 % par rapport à 2016. Si cette augmentation était due, en 2015 et 2016, avant tout aux coûts de main-d’œuvre, l’augmentation des dépenses de matériel est venue s’y ajouter en 2017.

Le gouvernement fédéral compte atteindre son objectif, c’est-à-dire construire 1,5 million de nouveaux logements, grâce à des mesures

• qui renforceront la construction de logements et
• qui assureront des prix abordables

Voici ce que nous avons accompli jusqu’ici :

... pour plus de logements :

• La Fédération fournit au total cinq milliards d’euros en 2018-2021 pour l’aide aux logements sociaux. Ces fonds ajoutés à ceux mis à disposition par les Länder et les communes vont permettre de construire plus de 100 000 logements sociaux. Cela aidera à élargir l’offre et en même temps à assurer des loyers abordables. Cela est possible parce que le gouvernement fédéral a permis, en adoptant la nouvelle loi  d’adaptation de crédits de « dissociation » (dotations de la Fédération aux Länder, consécutives à l’arrêt des programmes de cofinancement dans les domaines de la construction d’universités, de l’éducation, des transports locaux et du logement subventionné), de porter à 1,5 milliard d’euros les fonds fédéraux à cette fin. Grâce à l’amendement de la Loi fondamentale, les aides financières nécessaires pour la construction de logements sociaux pourront également être versées en 2020 et 2021.
• Avec l’allocation enfants pour l’accession à la propriété (Baukindergeld), le gouvernement fédéral aide les familles à construire ou acheter un logement. Au total, le gouvernement fédéral met à disposition environ 9,9 milliards d’euros pour la durée de cette allocation. Jusque fin juillet 2019, près de 124 000 demandes représentant un volume de quelque 2,6 milliards d’euros ont déjà été déposées par des familles avec des enfants. D’après le ministère fédéral de l’Intérieur, de la Construction et du Territoire, il y a parmi les quelque 55 000 familles qui ont déjà obtenu cette allocation de nombreuses familles aux bas revenus. Ainsi, environ 60 % d’entre elles disposent d’un revenu annuel imposable de 40 000 euros au maximum, et 40 % de 30 000 euros au maximum.
• La loi relative à l’encouragement fiscal à la construction de logements locatifs est entrée en vigueur le 1^er août 2019. Elle prévoit un amortissement spécial qui rend la construction de nouveaux logements locatifs attractive. Cela incitera les investisseurs privés à construire des logements locatifs abordables. À l’avenir, ils pourront faire valoir fiscalement pendant quatre ans respectivement 5 % supplémentaires du prix d’achat et des frais de construction d’un nouveau logement locatif. La possibilité d’amortissement fiscal à hauteur de 2 % par an reste inchangée.
• La Fédération maintient son haut niveau de financement du développement urbain, environ 790 millions d’euros pour 2019. La Fédération et les Länder ont convenu que l’accent urbanistique serait mis sur les centres-villes et que les friches existant dans les communes seraient davantage utilisées.
• Pour assouplir et accélérer la passation de marchés publics de travaux, le gouvernement fédéral a élargi les « Conditions générales pour l’attribution des marchés de travaux » (VOB/A).
• Déjà pendant la dernière législature, le gouvernement fédéral avait modifié le droit de la construction et introduit en 2017 dans les zones de construction la catégorie « zones urbaines ». Ainsi, il est possible de construire des logements également dans des zones urbaines à forte densité de population ou dans des zones industrielles et d’utiliser des bâtiments comme habitations, ce qui signifie plus de logements et moins de consommation du sol.

... pour des loyers abordables

• La Fédération soutient la construction de logements sociaux à hauteur de 5 milliards d’euros de 2018 à 2021. Cela permet d’offrir des logements locatifs bon marché.
• Renforcement des droits des locataires grâce au dispositif amélioré d’encadrement des loyers : le gouvernement fédéral avait déjà introduit ce dispositif appelé « Mietpreisbremse » au milieu de l’année 2015. Nous avons évalué le dispositif et constaté qu’il produit des effets là où les Länder l’utilisent. Le rapport sur les allocations logement et les loyers montre par ailleurs que le montant des loyers payés par les locataires occupants a évolué modérément (taux d’augmentation de 1,6 % par an) durant la période 2016-2018. Depuis, la législation relative aux frais d’agence immobilière applique pour les locations de logements le principe suivant : « celui qui commande paie ».

Afin d’encore améliorer l’efficacité du dispositif d’encadrement des loyers, depuis le début de l’année, les propriétaires doivent, avant la signature du bail, mentionner toute exception à ce dispositif et indiquer le montant du loyer payé par le locataire précédent. Les locataires peuvent ainsi mieux s’opposer au non-respect du dispositif. En outre, les coûts de modernisation dans le cadre d’une augmentation de loyer ne peuvent plus être répercutés sur le locataire qu’à hauteur de 8 % au lieu de 11 % jusqu’à présent. Leur montant est par ailleurs plafonné. Les locataires sont donc mieux protégés contre des modernisations abusives.

Et voici ce que nous comptons faire maintenant :

... pour plus de logements :

• La BImA (Institut fédéral du patrimoine immobilier) est chargée de la construction de nouveaux logements. Elle examine actuellement lesquels de ses terrains se prêtent à la construction de logements pour des agents de la fonction publique fédérale.
• Pour construire plus rapidement, il existe aujourd’hui une autorisation de type pour les règlements de la construction comme exemple de législation au niveau des Länder. Une telle autorisation peut accélérer l’octroi de permis de construire car les maîtres d’ouvrage ne sont plus obligés d’obtenir une autorisation pour chaque maison. Il leur suffit d’en obtenir une seule pour le type de maison ou d’appartement. Il faut néanmoins pour cela que cette autorisation de type soit intégrée dans les règlements de la construction des Länder.
• Les Länder et les communes progressent dans la numérisation systématique des procédures de droit d’urbanisme et de surveillance des travaux, ce qui signifie : optimisation des processus et simplification administrative. Actuellement, le gouvernement fédéral travaille en coopération avec trois Länder à l’élaboration d’une demande de permis de construction numérique afin que ces derniers puissent être délivrés plus rapidement et coûtent moins cher.

... pour des loyers abordables

• Le gouvernement fédéral a réformé l’allocation logement. Davantage de personnes y auront droit à compter du 1^er janvier 2020 et le montant en sera augmenté. Les loyers maximum tiendront alors compte des particularités régionales et seront échelonnés en fonction de ces dernières. Par ailleurs, une 7^e catégorie est rajoutée au classement par villes qui sert de base à l’allocation logement. Cette dernière sera désormais ajustée tous les deux ans ; elle suivra donc mieux et de plus près l’évolution des loyers et des revenus.
• En particulier les personnes âgées pourront ainsi rester habiter dans leur environnement familier.
• La BImA soutient les marchés du logement tendus en vendant des terrains à prix réduit aux communes et à leurs sociétés immobilières pour y construire des logements sociaux. En 2018, des biens ont ainsi pu être vendus pour quelque 5 700 logements, dont environ 1 100 logements sociaux.
• En 2019, la BImA prévoit de vendre des biens pour environ 8 000 futurs logements, dont quelque 3 300 logements sociaux.
• Le ministère fédéral de la Justice et le ministère fédéral de l’Intérieur, de la Construction et du Territoire examinent actuellement les possibilités de réduire la conversion de logements locatifs en logements en copropriété.

Autres perspectives :
Lors de la réunion de la commission des responsables des partis de coalition le 16 juin 2019, nous nous sommes accordés sur le fait que des habitations à loyer abordable, la création de logements supplémentaires et l’habitat écologique constituaient une grande priorité d’action de notre gouvernement de coalition. La réunion sur le logement de 2018 avait été un jalon important à cet égard. D’ici fin août 2019, la coalition présentera à ce sujet un train de mesures.