Situation du marché du logement

En Allemagne, les marchés du logement évoluent très différemment selon les régions : dans les centres urbains, les grandes villes et les villes universitaires, la demande de logement suit l’accroissement de la population. Les logements sont souvent difficiles à trouver, les loyers et les prix de l’immobilier sont nettement plus élevés que dans les régions plutôt rurales.

Les chiffres actuels montrent ceci : après des années de nette augmentation des loyers proposés sur le marché, un ralentissement notable de la hausse moyenne des loyers se fait sentir dans tout le pays depuis 2019, et plus spécialement au deuxième semestre 2020.

En 2020 par exemple, pour les logements mis ou remis en location, le loyer net sans les charges n’a augmenté que de 3,1 %, soit 1 % d’augmentation de moins que l’année précédente.

Par ailleurs, le montant des loyers en cours de bail a nettement moins augmenté ces dernières années. Selon l’indice des prix à la consommation, les loyers hors charge, qui se réfèrent surtout aux loyers en cours de bail, n’ont augmenté que de 1,4 % en moyenne ces quatre dernières années.

Le taux de charge des coûts du logement, c’est-à-dire la part des frais de logement - dont eau et assainissement des eaux usées, énergie et chauffage, entretien de l’appartement ou de la maison - par rapport aux revenus du ménage, a nettement baissé ces dernières années et s’élevait à 25,9 % en 2019. La proportion de la population dont les dépenses en lien avec le logement représentent plus de 40 % des revenus disponibles est également en baisse depuis plusieurs années. En 2019, elle était de 13,9 %, soit deux points de pourcentage en dessous de 2016.

Depuis le creux enregistré dans la construction neuve en 2009, les activités du secteur du bâtiment sont en nette hausse, même dans les grandes villes. En 2019, 293 000 logements ont été construits, soit plus de 80 % de plus qu’il y a dix ans. On estime à 300 000 le nombre de logements construits en 2020. Voilà 20 ans qu’autant de logements n’avaient pas été construits en une année. Le nombre de logements neufs augmente notamment grâce à la construction d’immeubles collectifs (59% des logements neufs). Les 770 000 logements (février 2021) pour lesquels un permis de construire a été délivré mais qui n’ont pas encore été construits annoncent une poursuite de la tendance positive dans ce domaine.

Le manque de terrains à bâtir entraîne une augmentation des prix dans de nombreuses zones urbaines : dans toute l’Allemagne, le prix des terrains à bâtir a augmenté de 84 % entre 2010 et 2019. Par rapport à 2019 et 2018, on observe un ralentissement de l’augmentation des prix pour les logements neufs et les terrains à bâtir. En 2019, les prix ont donc moins augmenté que les années précédentes. En raison du développement des capacités du secteur, la hausse des prix du neuf est plutôt modérée depuis le début de l’année 2019.

La demande de logements neufs accumulée ces dernières années ne peut être que progressivement satisfaite. Des capacités supplémentaires dans l’industrie du bâtiment et des processus plus rapides, par exemple grâce aux constructions en série, aident à accélérer les progrès dans le domaine de la construction. 

Voici ce qui a été mis en place :

En mettant en œuvre la stratégie de logement, nous sommes parvenus à un bilan exceptionnellement positif. Toutes les grandes décisions prises lors de la réunion de septembre 2018 sur le logement ont été appliquées ou mises en route :

... pour plus de logements :

• Pour la période 2018-2021, la Fédération consacre au total 5 milliards d’euros à la promotion des logements sociaux. Ces fonds ajoutés à ceux mis à disposition par les Länder et les communes vont permettre de construire plus de 100 000 logements sociaux. Cela contribuera à élargir l’offre et en même temps à assurer des loyers accessibles.
• Depuis la réforme du fédéralisme en 2006, les Länder sont seuls compétents pour la promotion des logements sociaux. Grâce à l’amendement de la Loi fondamentale de 2019, la Fédération est de nouveau en mesure, depuis 2020, de fournir des aides financières durablement affectées à la construction de logements sociaux. Jusqu’en 2024, le montant annuel prévu à cet effet s’élèvera à un milliard d’euros. 
• Avec l’allocation enfants pour l’accession à la propriété (Baukindergeld), le gouvernement fédéral aide les familles à construire ou acheter un logement. Il fournit ici environ 9,9 milliards d’euros. Peuvent bénéficier de cette allocation les nouvelles constructions pour lesquelles un permis de construire a été obtenu ou un contrat de vente signé entre le 1^er janvier 2018 et le 31 mars 2021 (prolongation en raison de la pandémie de Covid-19). Depuis septembre 2018, 310 000 familles avec enfants à charge, dont de nombreuses familles à faibles revenus, ont fait cette demande d’allocation.
• Pour ce qui concerne la prime à la construction de logement (Wohnungsbauprämie), la limite des revenus et la prime elle-même ont été augmentées.
• Depuis août 2019, il existe un amortissement spécial pour la construction de logements locatifs : les investisseurs peuvent faire valoir fiscalement pendant quatre ans respectivement 5 % supplémentaires du prix d’achat et des frais de construction d’un nouveau logement locatif. La possibilité d’amortissement fiscal à hauteur de 2 % par an reste inchangée.
• Les logements à prix réduit pour le personnel d’entreprise bénéficient également d’avantages fiscaux.
• La Fédération maintient son haut niveau de financement du développement urbain : comme en 2019, le montant fourni s’élève à environ 790 millions d’euros pour 2020. La Fédération et les Länder sont convenus de mettre l’accent urbanistique sur les centres-villes et d’utiliser davantage les friches existant dans les communes.  
• En vendant des terrains à prix réduit aux communes et à leurs sociétés immobilières, la BImA (Institut fédéral du patrimoine immobilier) contribue à la construction de logements sociaux. Dans les années à venir, la BImA veut par ailleurs construire jusqu’à 8 000 appartements pour des agents de la fonction publique fédérale sous la forme de logements en série ou modulaires. 
• Pour assouplir et accélérer la passation de marchés publics de travaux, le gouvernement fédéral a élargi les « Conditions générales pour l’attribution des marchés de travaux » (VOB/A).
• Pour accélérer la construction, les ministres de la Construction des Länder ont également adopté, en février 2019, une réglementation permettant d’intégrer l’autorisation de « types de construction » dans le Règlement relatif aux normes générales de construction (MBO). Une telle autorisation peut accélérer l’octroi de permis de construire car les maîtres d’ouvrage ne sont plus obligés d’obtenir une autorisation pour chaque maison. Une seule suffit pour un certain type de maison ou d’appartement.
• Déjà pendant la dernière législature, le gouvernement fédéral avait modifié le droit de la construction et introduit en 2017 la catégorie « zones urbaines » dans les zones de construction. Ainsi, même dans des zones urbaines à forte densité de population ou dans des zones industrielles, il est possible de construire des logements et d’utiliser des bâtiments comme habitations, ce qui signifie plus de logements et moins de sol exploité.
• Les Länder et les communes continuent de progresser dans la numérisation systématique des procédures de droit d’urbanisme et de surveillance des travaux. Les bases d’une demande numérique de permis de construire sont posées. La Fédération et les Länder ont élaboré un concept permettant de limiter les coûts résultant des normes et des standards s’appliquant au logement.
• Sur la base des recommandations de la commission des terrains à bâtir, le conseil des ministres fédéral a adopté, le 4 novembre 2020, un projet de loi sur la mobilisation des terrains à bâtir. Cela permettra aux communes d’utiliser ou de fournir plus facilement des surfaces supplémentaires pour y construire des logements, sociaux notamment. Les locataires devraient par ailleurs être mieux protégés contre la conversion de logements locatifs actuels en logements en copropriété.

... pour des loyers abordables

• Le gouvernement fédéral a réformé l’allocation logement (Wohngeld). Depuis le 1^er janvier 2020, davantage de personnes y ont droit et le montant de cette allocation a été augmenté. Les loyers maximum sont échelonnés en fonction des particularités régionales. À partir de 2022, l’allocation logement sera ajustée tous les deux ans pour suivre l’évolution des loyers et des revenus. En particulier les personnes âgées pourront ainsi rester dans leur environnement familier.
  Pour éviter des difficultés sociales, les bénéficiaires de l’allocation logement reçoivent par ailleurs, depuis janvier 2021, une aide aux frais de chauffage. Car depuis cette date, il faut payer les émissions de CO2 polluantes qui émanent du chauffage aux combustibles fossiles tels que le fioul domestique ou le gaz naturel.
• L’amélioration et la prolongation du dispositif d’encadrement des loyers (Mietpreisbremse) ont permis de renforcer les droits des locataires. Une évaluation de ce dispositif introduit en 2015, réalisée en 2019 à la demande du ministère fédéral de la Protection des consommateurs, avait conduit à ce constat : dans les Länder ayant adopté ce dispositif, l’augmentation des loyers a été modérément ralentie.
  
  Grâce à la loi d’ajustement du droit locatif entrée en vigueur début 2019, le gouvernement fédéral a encore amélioré ce dispositif :
  - Depuis cette date, les propriétaires doivent, avant la signature du bail, fournir des informations concernant toute exception à ce dispositif et indiquer le montant du loyer précédent.
  - En cas de non-respect du dispositif, les locataires ont le droit de réclamer la totalité du loyer versé en excédent. Ils doivent pour cela engager une procédure simplifiée pour non-respect du dispositif dans les 30 premiers mois qui suivent la signature du bail. Sinon, le droit ne porte que sur les loyers versés en excédent après réception de la réclamation.
  - Les coûts de modernisation effectués dans le cadre d’une augmentation de loyer ne peuvent plus être répercutés sur le locataire qu’à hauteur de 8 % au lieu de 11 % auparavant. Leur montant est par ailleurs plafonné. Les locataires sont donc mieux protégés contre des modernisations abusives.
  
  De plus, le dispositif d’encadrement des loyers est prolongé de cinq ans, jusqu’en 2025.
• Une plus grande sécurité juridique est assurée en ce qui concerne les indices des loyers (Mietspiegel). Il s’agit là du principal instrument pour calculer les loyers de référence locaux. Les propriétaires pouvant par exemple justifier des augmentations de loyer en s’y référant, il est essentiel que cet instrument donne une idée réaliste du marché du logement. Pour parvenir à une plus grande sécurité juridique dans ce domaine, le conseil des ministres a adopté en décembre 2020 des exigences minimales auxquelles doit satisfaire l’indice des loyers qualifié. Afin d’améliorer la base de données, une obligation d’information a été introduite par ailleurs pour les locataires et les bailleurs. Les indices des loyers seront désormais actualisés tous les trois ans, au lieu de deux ans jusqu’ici, et les indices des loyers qualifiés, tous les cinq ans.
• Depuis janvier 2020, la période prise en compte pour les loyers de référence locaux est passée de quatre à six ans. Cela contribue également à modérer la hausse des loyers.
• Depuis 2015 déjà, la législation relative aux frais d’agence immobilière applique pour le locatif le principe suivant : « celui qui commande paie ». Depuis le 23 décembre 2020, les vendeurs et les acheteurs d’appartements et de maisons individuelles doivent se partager les frais d’agence.