Was tut die Bundesregierung für den Wohnungsmarkt?

Bezahlbares Bauen und Wohnen Was tut die Bundesregierung für den Wohnungsmarkt?

Die Bundesregierung hat in dieser Legislaturperiode die Rahmenbedingungen gesetzt, um mehr Wohnraum zu schaffen und bezahlbare Mieten zu sichern. Denn in den großen Ballungszentren ist Wohnraum zu einer relevanten sozialen Frage geworden. Alle zentralen Beschlüsse des Wohngipfels vom September 2018 sind umgesetzt oder auf den Weg gebracht: Der Bund fördert sozialen Wohnungsbau und Städtebau mit mehreren Milliarden Euro. Er verkauft Bauland an die Kommunen bis zum Nulltarif. Die Mietpreisbremse wurde angepasst, das Wohngeld erhöht. Ein Überblick über das Gesamtpaket.

Ein Arbeiter trägt ein Brett über eine Baustelle.

Die Bundesregierung will den Wohnungsbau stärken und die Bezahlbarkeit des Wohnens sichern.

Foto: Arne Dedert/picture alliance/dpa

Fakten zum Wohnungsmarkt 

Die Wohnungsmärkte in Deutschland entwickeln sich regional sehr unterschiedlich: In Ballungszentren, Groß- und Universiätsstädten wächst durch Bevölkerungszunahme auch die Nachfrage nach Wohnraum. Wohnungen sind oft knapp, Mieten und Immobilienpreise deutlich höher als in eher ländlichen Regionen. 

Die aktuellen Zahlen zeigen: Nach Jahren deutlicher Steigerungen der Angebotsmieten ist seit 2019 und besonders im 2. Halbjahr 2020 im Durchschnitt eine bundesweite deutliche Verlangsamung der Mietenanstiege zu erkennen.

So sind die Mieten inserierter Wohnungen bei Erst- und Wiedervermietung 2020 nur um 3,1 Prozent nettokalt gestiegen. Der Preisanstieg hat sich im Vergleich zum Vorjahr um ein Prozentpunkt verringert.

Bei bestehenden Mietverträgen haben sich in den letzten Jahren die Bestandsmieten deutlich weniger erhöht. Die Nettokaltmieten nach Verbraucherpreisindex, welche sich vor allem auf Bestandsmieten beziehen, haben im Durchschnitt der letzten vier Jahre nur um 1,4 Prozent zugelegt.

Die Wohnkostenbelastungsquote, also der Anteil der Wohnkosten - einschließlich Wasser- und Abwasser-, Energie und Heizkosten, Ausgaben für die Instandhaltung der Wohnung beziehungsweise des Hauses - am verfügbaren Haushaltseinkommen, ist in den letzten Jahren deutlich gesunken und lag 2019 bei 25,9 Prozent. Der Anteil der Bevölkerung, die in Haushalten leben, die mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für das Wohnen ausgeben, sinkt ebenfalls seit Jahren. Er liegt mit 13,9 Prozent im Jahr 2019 zwei Prozentpunkte unter dem Wert des Jahres 2016.

Die Bautätigkeit stieg seit dem Tiefpunkt der Fertigstellung 2009 deutlich - auch in den Großstädten. 2019 wurden 293 000 Wohnungen fertiggestellt - über 80 Prozent mehr als vor zehn Jahren. 2020 wurden schätzungsweise 300.000 Wohnungen fertig, so viele in einem Jahr wie seit zwanzig Jahren nicht. Mehr neue Wohnungen entstehen insbesondere durch den Bau von Mehrfamilienhäusern (59 Prozent der Wohnungsneubauten). Der Bauüberhang von 770.000 genehmigten Wohnungen (Stand Februar 2021) lässt erwarten, dass sich der positive Trend bei der Baufertigstellungen fortsetzen wird.

Knappes Bauland sorgt in vielen Großstadtregionen für steigende Preise: Die Baulandpreise stiegen zwischen 2010 und 2019 bundesweit um 84 Prozent. Beim Vergleich der Jahre 2019 und 2018 ist bei den Preisen für neu erstellte Wohnimmobilien und Bauland eine abnehmende Dynamik zu beobachten. Die Preise stiegen im Jahr 2019 also weniger stark an als in den vorherigen Jahren. Aufgrund Kapazitätsausweitung der Bauwirtschaft entwickeln sich zudem die Baupreise seit Anfang 2019 moderat.

Die über Jahre entstandene Nachfrage nach neuem Wohnraum kann nur nach und nach abgebaut werden. Zusätzliche Kapazitäten in der Bauwirtschaft und schnellere Prozesse, etwa über serielles Bauen, helfen, die Baufortschritte zu beschleunigen. 

Bauarbeiter arbeiten in Muenchen auf der Baustelle eines Mehrfamilienhauses Neubau, Wohnungsneubau, bezahlbarer Wohnraum, bezahlbares Wohnen und Bauen, Wohnungsbau-Offensive

Neubau von Wohnungen: Die Bundesregierung hat auch das Wohngeld reformiert.

Foto: picture alliance / dpa

Das haben wir erreicht:

Wir können bei der Umsetzung der Wohnraumoffensive eine außergewöhnlich erfolgreiche Bilanz ziehen. Alle zentralen Beschlüsse des Wohngipfels vom September 2018 sind umgesetzt oder auf den Weg gebracht.

…für mehr Wohnungsbau

  • Der Bund stellt insgesamt fünf Milliarden Euro von 2018 bis 2021 für die soziale Wohnraumförderung bereit. Gemeinsam mit den Mitteln von Ländern und Kommunen können damit mehr als 100.000 Sozialwohnungen geschaffen werden. Das hilft dabei, das Angebot zu vergrößern und bezahlbare Mieten zu sichern.
  • Seit der Föderalismusreform 2006 sind die Länder allein für die soziale Wohnraumförderung zuständig. Dank der Grundgesetzänderung von 2019 kann der Bund ab 2020 wieder dauerhaft zweckgebundene Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen. Bis 2024 sind hierfür jährlich eine Milliarde Euro vorgesehen. 
  • Mit dem Baukindergeld unterstützt die Bundesregierung Familien dabei, Wohnraum zu bauen oder zu erwerben. Insgesamt stellt sie dafür  rund 9,9 Milliarden Euro bereit. Förderfähig sind Neubauten mit Baugenehmigung oder Kaufvertragsunterzeichnung zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.03.2021 (Verlängerung wegen der Corona-Pandemie). Seit September 2018 haben 310.000 Familien mit Kindern das Baukindergeld beantragt. Darunter sind zahlreiche Familien mit niedrigeren Einkommen.
  • Bei der Wohnungsbauprämie wurden ab 2021 die Einkommensgrenzen und die Prämie erhöht.
  • Seit August 2019 gibt es eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau: Investoren können vier Jahre lang zusätzlich jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung bei der Steuer geltend machen. Die Abschreibungsmöglichkeit von jährlich zwei Prozent bleibt bestehen.
  • Steuerlich gefördert werden außerdem verbilligte Mitarbeiterwohnungen.
  • Der Bund fördert den Städtebau auf anhaltend hohem Niveau: Für 2020 stellt er  - ebenso wie 2019 -  etwa 790 Millionen Euro zur Verfügung. Bund und Länder haben vereinbart, dass die Ortskerne Schwerpunkt im Städtebau sind und Brachflächen in den Kommunen verstärkt genutzt werden sollen. 
  • Durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben  (BImA) trägt durch den verbilligten Verkauf von Grundstücken an Kommunen und deren Wohnungsbaugesellschaften zur Errichtung von Sozialwohnungen bei. Die BImA will außerdem in den nächsten Jahren bis zu 8.000 Wohnungen für Bundesbedienstete in serieller und modularer Bauweise erstellen. 
  • Für eine flexiblere und schnellere Vergabe öffentlicher Bauaufträge hat die Bundesregierung die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A (VOB/A) weiterentwickelt.
  • Für schnelleres Bauen haben die Bauminister der Länder im Februar 2019 eine Regelung zur Aufnahme der Typengenehmigung in die Musterbauordnung beschlossen. Eine Typ-Genehmigung kann die Baugenehmigungsverfahren beschleunigen, weil Bauherren nicht mehr jedes einzelne Haus genehmigen lassen müssen. Es genügt, für den Haus- beziehungsweise Wohnungstyp eine Genehmigung einzuholen.
  • Bereits in der vergangenen Legislaturperiode hat die Bundesregierung das Baurecht novelliert und 2017 die Baugebietskategorie "Urbane Gebiete“ eingeführt. So können auch in stark verdichteten städtischen Gebieten oder in Gewerbegebieten Wohnungen gebaut und Gebäude als Wohnraum genutzt werden. Das bedeutet mehr Wohnraum und weniger Flächenverbrauch.
  • Länder und Kommunen treiben die konsequente Digitalisierung planungsrechtlicher und bauaufsichtlicher Verfahren weiter voran. Die Grundlagen für einen digitalen Bauantrag für schnellere und günstigere Baugenehmigungen sind geschaffen. Bund und Länder haben ein Konzept entwickelt, um die Folgekosten von Normen und Standards im Wohnungsbau zu begrenzen.
  • Auf der Grundlage der Empfehlungen der sogenannten Baulandkommision hat das Bundeskabinett am 4. November 2020 einen Gesetzentwurf zur Mobilisierung von Bauland beschlossen. Damit sollen Gemeinden leichter zusätzliche Flächen für den Wohnungsbau nutzen und zur Verfügung stellen können, etwa auch für den Bau von Sozialwohnungen. Mieterinnen und Mieter sollen mehr Schutz vor der Umwandlung bestehender Miet- in Eigentumswohnungen erhalten.

…für bezahlbare Mieten


  • Die Bundesregierung hat das Wohngeld reformiert. Seit dem 1. Januar 2020 haben mehr Menschen Anspruch auf Wohngeld und der Betrag wurde angehoben. Die  Miethöchstbeträge werden nach regionalen Besonderheiten gestaffelt. Ab 2022 wird das Wohngeld alle zwei Jahre an die aktuelle Miet- und Einkommensentwicklung angepasst. So können vor allem ältere Menschen in ihrem gewohnten Umfeld bleiben.
    Um soziale Härten zu vermeiden, werden Wohngeldempfänger zudem seit Januar 2021 bei den Heizkosten entlastet. Denn seitdem müssen klimaschädliche CO2-Emissionen durch Wärmeerzeugung mit fossilen Brennstoffen wie Heizöl oder Erdgas bezahlt werden.
  • Durch eine verbesserte und verlängerte Mietpreisbremse wurden die Mieterrechte gestärkt. Eine 2019 im Auftrag des Bundesverbraucherschutzministeriums durchgeführte Evaluation der 2015 eingeführten Mietpreisbremse hatte gezeigt: Sie hat den Mietenanstieg dort moderat verlangsamt, wo sie die Länder anwenden.

    Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz, das Anfang 2019 in Kraft trat, hat die Bundesregierung die Mietpreisbremse weiter verbessert:
    - Vermieter müssen seitdem vor Vertragsschluss Auskunft geben über etwaige Ausnahmen von der Mietpreisbremse und über die Höhe der Vormiete.
    - Mieter haben bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse das Recht, die gesamte zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Dafür müssen sie Verstöße in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses in einem vereinfachten Verfahren rügen. Andernfalls besteht ein Anspruch nur auf die unzulässig gezahlte Miete nach Zugang der Rüge.
    - Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung können nur noch in Höhe von acht anstelle vorher elf Prozent auf die Mieter umgelegt werden. Sie sind betragsmäßig gekappt. Mieter sind so besser vor missbräuchlichen Modernisierungen geschützt.

    Zudem wurde die Mietpreisbremse um fünf Jahre - bis 2025 - verlängert.
  • Mehr Rechtssicherheit bei Mietspiegeln: Mietspiegel sind das wichtigste Instrument zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten. Anhand von Mietspiegeln können Vermieter etwa Mieterhöhungen begründen, deshalb müssen sie den Wohnungsmarkt realistisch abbilden. Um hier mehr Rechtssicherheit zu erreichen, hat das Kabinett im Dezember 2020 Mindestanforderungen beschlossen, nach denen qualifizierte Mietspiegel zu erstellen sind. Um die Datenbasis zu verbessern, wurde zudem eine Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter eingeführt. Mietspiegel sind künftig alle drei Jahre - anstelle bisher alle zwei Jahre - fortzuschreiben; qualifizierte Mietspiegel alle 5 Jahre.
  • Der Betrachtungszeitraum bei der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt seit Januar 2020 sechs statt vorher vier Jahre. Auch dies trägt dazu bei, den Anstieg der Mietpreise weiter zu dämpfen.
  • Bereits seit 2015 gilt im Maklerrecht für Mietwohnungen der Grundsatz: "Wer bestellt, der bezahlt." Seit dem 23. Dezember 2020 müssen sich Käufer und Verkäufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Maklerkosten teilen.


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