Die Regelungen der Mietpreisbremse werden verbraucherfreundlicher und wirksamer, ohne Vermieter übermäßig zu belasten.

Vermieter müssen Mieterinnen und Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt, wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nur wenn der Vermieter diese Auskunft erteilt, kann er sich auf die Ausnahme berufen. Unterlässt er zunächst diese Auskunft, kann er sie - formgerecht - nachholen. Allerdings kann er sich dann erst zwei Jahre später auf die Ausnahme berufen und eine höhere Miete geltend machen.

Vermieter müssen Auskunft über Ausnahmen erteilen

Nach dem Gesetz zur Mietpreisbremse, das seit Juni 2015 in Kraft ist, können die Bundesländer eine Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannter Wohnungslage einführen. Die Mieten dürfen dann bei Wiedervermietung von Wohnraum nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausnahmen davon gelten für die Vermietung von Neubauten und die Erstvermietung nach einer umfassenden Sanierung. Ebenso, wenn der Vermieter zuvor eine Miete erzielte, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Er genießt dann grundsätzlich Bestandsschutz und kann weiter die Vormiete verlangen. Bezugspunkt für die vom Vermieter mitzuteilende Vormiete ist der Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses. Dabei genügt die bloße Angabe der Höhe der vorherigen Miete. Der Mieter kann gegebenenfalls weitere Auskünfte aus dem Vormietverhältnis verlangen, etwa einen Nachweis über die Höhe der Vormiete.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete vereinfacht

Es genügt eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen - etwa der Satz "Ich rüge die Höhe der Miete". Der Mieter muss nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens nach zu hoch ist.

Das muss er nur tun, wenn der Vermieter seinerseits Auskunft darüber erteilt hat, warum seiner Auffassung nach eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Die zu viel gezahlte Miete kann wie bisher nur zurückverlangt beziehungsweise die zu hohe Miete verweigert werden, wenn die Rüge geltend gemacht wurde.

Umlage von Modernisierungskosten

Die Kosten der Modernisierung, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen kann, wurden für zunächst fünf Jahre von elf auf acht Prozent pro Jahr gesenkt. Es gilt zudem eine sogenannte absolute Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Das entlastet die Mieter, schafft aber auch für Vermieter noch genügend Spielraum, um Modernisierungen vornehmen zu können. Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000 Euro pro Wohnung werden erleichtert. Vermieter können hier ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren wählen.

Herausmodernisieren wird geahndet

Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. In bestimmten Fällen vermutet das Gesetz ein gezieltes Herausmodernisieren. Das erleichtert es Mietern, einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend zu machen. Das Gesetz zählt Tatbestände auf, die ein bewusstes Herausmodernisieren nahelegen:

• Mit der angekündigten baulichen Veränderung wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung begonnen oder diese wird begonnen und ruht dann mehr als zwölf Monate
• Mit der angekündigten zu erwartenden Mieterhöhung würde sich die Monatsmiete mindestens verdoppeln
• Die Baumaßnahme wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.

Das Gesetz setzt Vereinbarungen des Koalitionsvertrages um. Es ist Teil des Maßnahmenpakets der Bundesregierung zur Verbesserung der Situation beim Wohnen und Bauen.