Was tut die Bundesregierung für den Wohnungsmarkt?

Bezahlbares Bauen und Wohnen Was tut die Bundesregierung für den Wohnungsmarkt?

Die Bundesregierung will zusammen mit Ländern und Kommunen in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen Wohnungen schaffen und bezahlbare Mieten sichern. Denn in den großen Ballungszentren ist Wohnraum zu einer relevanten sozialen Frage geworden. Alle zentralen Beschlüsse des Wohngipfels vom September 2018 sind umgesetzt oder auf den Weg gebracht: Der Bund fördert sozialen Wohnungsbau und Städtebau mit mehreren Milliarden Euro. Er verkauft Bauland an die Kommunen bis zum Nulltarif. Die Mietpreisbremse wurde verbessert, das Wohngeld erhöht. Ein Überblick über das Gesamtpaket.

Ein Arbeiter trägt ein Brett über eine Baustelle.

Die Bundesregierung will den Wohnungsbau stärken und die Bezahlbarkeit des Wohnens sichern.

Foto: Arne Dedert/picture alliance/dpa

Die Ausgangslage - und die Ziele der Bundesregierung

Die Wohnungsmärkte in Deutschland entwickeln sich regional unterschiedlich: In Ballungszentren sind Wohnungen oft knapp und die Nachfrage ist hoch. Steigende Mieten und Immobilienpreise sind die Folge. In anderen, oft eher ländlichen Regionen und Städten, gibt es Leerstände sowie Stillstand bei Mieten und Immobilienpreisen.

Die Bautätigkeit stieg seit dem Tiefpunkt der Fertigstellung 2009 deutlich - auch in den Großstädten. 2019 wurden 293 000 Wohnungen fertiggestellt - über 80 Prozent mehr als vor zehn Jahren. Mehr neue Wohnungen entstehen aktuell insbesondere durch den Bau von Mehrfamilienhäusern.

Vor allem in den wirtschaftsstarken Regionen und Metropolen bleibt die Lage auf dem Wohnungsmarkt angespannt: Die wachsende Bevölkerung vor allem in den Großstädten hat in den vergangenen Jahren den Druck auf den Markt erhöht. Eine noch entscheidendere Rolle spielt dabei der so genannte Bauüberhang: Denn nur die Hälfte der geplanten Wohnungen mit Baugenehmigung sind fertiggestellt.

Die über Jahre entstandene Nachfrage kann nur nach und nach abgebaut werden. Zusätzliche Kapazitäten in der Bauwirtschaft und schnellere Prozesse, etwa über serielles Bauen, sollen helfen, die Baufortschritte zu beschleunigen.

Überdurchschnittlich hohe Mieten zahlt, wer ab 2015 eine Wohnung neu gemietet hat: 12 Prozent mehr als die durchschnittliche Nettokaltmiete, so das Statistische Bundesamt im Oktober 2019. Hohe Mieten sind vor allem ein Problem der Metropolen und wirtschaftsstarken Regionen.

Die große Mehrheit der Bevölkerung spricht sich für mehr sozialen Wohnungsbau und finanzielle Hilfen aus,  ergab eine Allensbach-Studie von 2018. Die meisten Menschen in Deutschland - nämlich 88 Prozent – sind jedoch mit ihrer Wohnsituation zufrieden, so das Untersuchungsergebnis. Rund die Hälfte der Befragten (45 Prozent) bezeichnet ihre letzte Mieterhöhung als moderat.

Die Preise für Bauland stiegen zwischen 2010 und 2018 bundesweit um 63 Prozent. Eine Trendumkehr nach der geringen Steigerung in 2019 ist noch ungewiss. Auch die Baukosten kletterten in den vergangenen Jahren deutlich höher als die Inflation: Zwischen 2008 und 2018 stiegen die Neubaupreise der Bauwirtschaft für Wohngebäude um 24,3 Prozent.

Die Bundesregierung hat sich daher im September 2019 das Ziel gesetzt, 1,5 Millionen neue Wohnungen zu ermöglichen - mit Maßnahmen, 

  • die den Wohnungsbau stärken und 
  • die Bezahlbarkeit des Wohnens sichern.

Das haben wir bisher erreicht:

Wir können bei der Umsetzung der Wohnraumoffensive eine außergewöhnlich erfolgreiche Bilanz ziehen. Alle zentralen Beschlüsse des Wohngipfels vom September 2018 sind umgesetzt oder auf den Weg gebracht.

…für mehr Wohnungsbau

  • Der Bund stellt insgesamt fünf Milliarden Euro von 2018 bis 2021 für die soziale Wohnraumförderung bereit – gemeinsam mit den Mitteln von Ländern und Kommunen können damit mehr als 100.000 Sozialwohnungen geschaffen werden. Das hilft dabei, das Angebot zu vergrößern und bezahlbare Mieten zu sichern. Dank einer Grundgesetzänderung kann der Bund ab 2020 jährlich die erforderlichen Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen. Bis 2024 sind hierfür jährlich 1 Milliarde Euro vorgesehen. Die notwendige Verwaltungsvereinbarung mit den Bundesländern für das Jahr 2020 trat am 21. April 2020 in Kraft.
  • Mit dem Baukindergeld unterstützt die Bundesregierung Familien dabei, Wohnraum zu bauen oder zu erwerben. Insgesamt stellt sie dafür  rund 9,9 Milliarden Euro bereit. Förderfähig sind Neubauten mit Baugenehmigung zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020. Bis Ende Mai 2020 haben laut Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat 233.000 Familien mit Kindern das Baukindergeld beantragt. Darunter sind zahlreiche Familien mit niedrigeren Einkommen.
  • Bei der Wohnungsbauprämie werden ab 2021 die Einkommensgrenzen und die Prämie erhöht.
  • Seit August 2019 gibt es eine neue Sonderabschreibung, die den Bau neuer, bezahlbarer Mietwohnungen attraktiver macht. Investoren können vier Jahre lang zusätzlich jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung bei der Steuer geltend machen. Die Abschreibungsmöglichkeit von jährlich zwei Prozent bleibt bestehen.
  • Steuerlich gefördert werden außerdem verbilligte Mitarbeiterwohnungen.
  • Der Bund fördert den Städtebau auf anhaltend hohem Niveau: Für 2020 stellt er  - ebenso wie 2019 -  etwa 790 Millionen Euro zur Verfügung. Bund und Länder haben vereinbart, dass die Ortskerne Schwerpunkt im Städtebau sind und Brachflächen in den Kommunen verstärkt genutzt werden sollen. 
  • Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) will in den nächsten Jahren bis zu 8.000 Wohnungen erstellen. Serieller Modularbau beschleunigt die Neubauvorhaben.
  • Für eine flexiblere und schnellere Vergabe öffentlicher Bauaufträge hat die Bundesregierung die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A (VOB/A) weiterentwickelt.
  • Für schnelleres Bauen haben die Bauminister der Länder im Februar 2019 eine Regelung zur Aufnahme der Typengenehmigung in die Musterbauordnung beschlossen. Eine Typ-Genehmigung kann die Baugenehmigungsverfahren beschleunigen, weil Bauherren nicht mehr jedes einzelne Haus genehmigen lassen müssen. Es genügt, für den Haus- beziehungsweise Wohnungstyp eine Genehmigung einzuholen.
  • Bereits in der vergangenen Legislaturperiode hat die Bundesregierung das Baurecht novelliert und 2017 die Baugebietskategorie "Urbane Gebiete“ eingeführt. So können auch in stark verdichteten städtischen Gebieten oder in Gewerbegebieten Wohnungen gebaut und Gebäude als Wohnraum genutzt werden. Das bedeutet mehr Wohnraum und weniger Flächenverbrauch.

…für bezahlbare Mieten


  • Die Bundesregierung hat das Wohngeld reformiert. Seit dem 1. Januar 2020 haben mehr Menschen Anspruch auf Wohngeld und der Betrag wurde angehoben. Die  Miethöchstbeträge werden nach regionalen Besonderheiten gestaffelt. Ab 2022 wird das Wohngeld alle zwei Jahre  ab die aktuelle Miet- und Einkommensentwicklung angepasst. So können vor allem ältere Menschen in ihrem gewohnten Umfeld bleiben.
    Um soziale Härten zu vermeiden, werden Wohngeldempfänger zudem ab 2021 bei den Heizkosten entlastet. Denn ab 2021 müssen klimaschädliche CO2-Emissionen durch Wärmeerzeugung mit fossilen Brennstoffen wie Heizöl oder Erdgas bezahlt werden.
  • Stärkung der Mieterrechte durch eine verbesserte Mietpreisbremse
    Die Evaluation der von der Bundesregierung Mitte 2015 eingeführten Mietpreisbremse zeigt: Sie hat den Mietenanstieg dort moderat verlangsamt, wo sie die Länder anwenden. So stiegen laut Wohn- und Mietenbericht die Bestandsmieten zwischen 2016 bis 2018 gemäßigt um 1,6 Prozent jährlich. Für das erste Halbjahr 2019 betrug der Anstieg 1,4 Prozent, belegt der Mietenindex des Statistischen Bundesamtes.
    Die Regelungen der Mietpreisbremse wurden um fünf weitere Jahre verlängert.
    Vermieter müssen vor Vertragsschluss Auskunft geben über etwaige Ausnahmen von der Mietpreisbremse und über die Höhe der Vormiete. Mieter haben bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse das Recht, die gesamte zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Dafür müssen sie Verstöße in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses in einem vereinfachten Verfahren rügen. Andernfalls besteht ein Anspruch nur auf die unzulässig gezahlte Miete nach Zugang der Rüge.
    Der Betrachtungszeitraum bei der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt seit Januar 2020 sechs statt vorher vier Jahre. Auch dies trägt dazu bei, den Anstieg der Mietpreise weiter zu dämpfen.
    Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung können nur noch in Höhe von acht statt vorher elf Prozent auf Mieter umgelegt werden. Sie sind betragsmäßig gekappt. Mieter sind so besser vor missbräuchlichen Modernisierungen geschützt
  • Seit 2015 gilt im Maklerrecht für Mietwohnungen der Grundsatz: "Wer bestellt, der bezahlt." Künftig müssen sich Käufer und Verkäufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern die Maklerkosten teilen. Das Gesetz tritt Ende Dezember 2020 in Kraft.
  • Auch durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) unterstützt der Bund den sozialen Wohnungsbau: Die BImA kann durch den verbilligten Verkauf von Grundstücken an Kommunen und deren Wohnungsbaugesellschaften zur Errichtung von Sozialwohnungen beitragen. Noch bis 2018 war die Verbilligung für den sozialen Wohnungsbau auf 80 Prozent des Kaufpreises begrenzt. Jetzt kann die BImA eine Verbilligung in voller Höhe des Kaufpreises gewähren, sodass ein Kauf für Null Euro möglich ist.

Bauarbeiter arbeiten in Muenchen auf der Baustelle eines Mehrfamilienhauses Neubau, Wohnungsneubau, bezahlbarer Wohnraum, bezahlbares Wohnen und Bauen, Wohnungsbau-Offensive

Neubau von Wohnungen: Die Bundesregierung hat auch das Wohngeld reformiert.

Foto: picture alliance / dpa

Und das werden wir als nächstes tun:

…für mehr Wohnungsbau

  • Länder und Kommunen treiben die konsequente Digitalisierung planungsrechtlicher und bauaufsichtlicher Verfahren weiter voran. Prozesse werden optimiert, Bürokratie wird abgebaut. Die Bundesregierung hat zusammen mit drei Ländern die Grundlagen für einen digitalen Bauantrag für schnellere und günstigere Baugenehmigungen geschaffen. Die Ergebnisse stehen allen Ländern und Kommunen zur Umsetzung zur Verfügung. Bund und Länder haben außerdem ein Konzept entwickelt, um die Folgekosten von Normen und Standards im Wohnungsbau zu begrenzen. In einem Pilotprojekt werden Methodik und Plausibilitätsprüfung erprobt.

…für bezahlbaren Wohnraum und bezahlbare Mieten

  • Auf der Grundlage der Empfehlungen der sogenannten Baulandkommision hat das Bundeskabinett am 4. November 2020 einen Gesetzentwurf zur Mobilisierung von Bauland beschlossen. Damit sollen Gemeinden leichter zusätzliche Flächen für den Wohnungsbau nutzen und zur Verfügung stellen können, etwa auch für den Bau von Sozialwohnungen. Mieterinnen und Mieter sollen mehr Schutz vor der Umwandlung bestehender Miet- in Eigentumswohnungen erhalten.

Weitere Perspektive:
Im Koalitionsausschuss vom 18. August 2019 haben wir uns darauf verständigt, dass bezahlbares Wohnen, die Schaffung zusätzlichen Wohnraums und das ökologische Wohnen wichtige Handlungsschwerpunkte der Koalition sind. Der Wohngipfel 2018 war dafür ein wichtiger Meilenstein. Die entsprechenden Gesetzentwürfe, unter anderem zur Senkung der Erwerbsnebenkosten und zur Baulandmobilisierung, sind in Vorbereitung.

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