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Bezahlbares Bauen und Wohnen

Was tut die Bundesregierung für den Wohnungsmarkt?

Die Bundesregierung hat für den Wohnungsmarkt große Ziele: Mit der Wohnraumoffensive will sie in dieser Legislaturperiode zusammen mit Ländern und Kommunen 1,5 Millionen Wohnungen schaffen. Denn die Nachfrage nach Wohnraum ist besonders in den großen Städten höher als das Angebot. Dort ist Wohnraum zu einer relevanten sozialen Frage geworden. Es geht hier also um mehr Wohnungsbau und bezahlbare Mieten, während in anderen Regionen Leerstände bei rückläufigen Preisen zu verzeichnen sind. Ein Überblick.

Ein Arbeiter trägt ein Brett über eine Baustelle.

Die Bundesregierung will den Wohnungsbau stärken und die Bezahlbarkeit des Wohnens sichern.

Foto: Arne Dedert/picture alliance/dpa

Die Ausgangslage - und die Ziele der Bundesregierung

Die Wohnungsmärkte in Deutschland entwickeln sich regional unterschiedlich: In Ballungszentren sind Wohnungen oft knapp und die Nachfrage ist hoch. Steigende Mieten und Immobilienpreise sind die Folge. In anderen, oft eher ländlichen Regionen und Städten, gibt es Leerstände und stagnierende Preise für Mieten und Immobilien.

Die Bautätigkeit steigt seit dem Tiefpunkt der Fertigstellung 2009 deutlich – selbst in den Großstädten. Das Niveau konnte auf 285.000 Wohnungen im Jahr 2017 und damit um rund 80 Prozent erhöht werden. Der Anteil der Geschosswohnungen erhöhte sich dabei bis auf 57 Prozent im Jahr 2017. Insgesamt macht der Wohnungsbau 57 Prozent der gesamten Bautätigkeit aus. 

Die große Mehrheit der Bevölkerung spricht sich für mehr sozialen Wohnungsbau und finanzielle Hilfen aus, so eine aktuelle Allensbach-Studie (2018). Die meisten Menschen in Deutschland - nämlich 88 Prozent – sind jedoch mit ihrer Wohnsituation zufrieden, so das Untersuchungsergebnis. Rund die Hälfte der Befragten (45 Prozent) bezeichnet ihre letzte Mieterhöhung als moderat.

Trotzdem bleibt der Wohnungsmarkt in den wirtschaftsstarken Regionen angespannt: Auch, weil die Anzahl der Baugenehmigungen seit 2009 die Fertigstellungen übersteigt. Zusätzliche Kapazitäten in der Bauwirtschaft und schnellere Prozesse, etwa über serielles Bauen, sollen helfen, die Baufortschritte zu beschleunigen. Die über Jahre entstandene Nachfrage kann nur nach und nach abgebaut werden.

Während sich die Angebotsmieten 2018 um rund fünf Prozent im Schnitt erhöhten, nahmen die Bestandsmieten gemäßigt um 1,6 Prozent im Schnitt zu. Bauland dagegen hat sich seit 2010 um 50 Prozent verteuert. Auch Bauen ist in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden und liegt über der Inflationsrate. 2017 nahmen die Baukosten im Vergleich zu 2016 um fast drei Prozent zu. Waren es 2015 und 2016 vor allem die Arbeitskosten, die dafür den Ausschlag gaben, haben sich 2017 die Ausgaben für Material zusätzlich erhöht. 

Die Bundesregierung setzt dem das Ziel entgegen, 1,5 Millionen neue Wohnungen zu ermöglichen - mit Maßnahmen, 

  • die den Wohnungsbau stärken und 
  • die Bezahlbarkeit des Wohnens sichern.

Das haben wir bisher erreicht:

…für mehr Wohnungsbau

  • Der Bund stellt insgesamt fünf Milliarden Euro von 2018 bis 2021 für die soziale Wohnraumförderung bereit – gemeinsam mit den Mitteln von Ländern und Kommunen können damit mehr als 100.000 Sozialwohnungen geschaffen werden. Das hilft gleichzeitig dabei, das Angebot zu vergrößern und bezahlbare Mieten zu sichern. Möglich wird dies, weil die Bundesregierung durch das neue Gesetz zur Anpassung der Entflechtungsmittel ermöglicht hat, die Bundesmittel dafür auf 1,5 Milliarden Euro aufzustocken. Dank der Grundgesetzänderung können auch für 2020 und 2021 die erforderlichen Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt werden.
  • Mit dem Baukindergeld unterstützt die Bundesregierung Familien dabei, Wohnraum zu bauen oder zu erwerben. Insgesamt stellt die Bundesregierung für die Laufzeit des Baukindergeldes rund 9,9 Milliarden Euro bereit. Nach einem Jahr haben bereits 135.000 Familien mit Kindern das Baukindergeld beantragt, so die KfW. Nach Angaben des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat sind unter den rund 55.000 Familien, die bereits Baukindergeld erhalten haben, zahlreiche mit niedrigeren Einkommen. So haben rund 60 Prozent der Familien, die bislang Baukindergeld  erhalten haben, ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von bis zu 40.000 Euro jährlich. Etwa 40 Prozent haben ein  Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro.
  • Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist am 1. August 2019 in Kraft getreten. Es führt eine Sonderabschreibung ein, die es attraktiv macht, neue Mietwohnungen zu bauen. Das schafft Anreize für private Investoren, bezahlbare Mietwohnungen zu bauen. Künftig können Investoren vier Jahre lang zusätzlich jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung bei der Steuer geltend machen. Die Abschreibungsmöglichkeit von jährlich zwei Prozent bleibt bestehen.
  • Der Bund fördert den Städtebau auf anhaltend hohem Niveau. Für 2019 stehen etwa 790 Millionen Euro zur Verfügung. Bund und Länder haben vereinbart, dass die Ortskerne Schwerpunkt im Städtebau sind und Brachflächen in den Kommunen verstärkt genutzt werden sollen. 
  • Für eine flexiblere und schnellere Vergabe öffentlicher Bauaufträge hat die Bundesregierung die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A (VOB/A) weiterentwickelt.
  • Bereits in der vergangenen Legislaturperiode hat die Bundesregierung das Baurecht novelliert und 2017 die Baugebietskategorie "Urbane Gebiete“ eingeführt. So können auch in stark verdichteten städtischen Gebieten oder in Gewerbegebieten Wohnungen gebaut und Gebäude als Wohnraum genutzt werden. Das bedeutet mehr Wohnraum und weniger Flächenverbrauch.

…für bezahlbare Mieten

  • Der Bund fördert den sozialen Wohnungsbau mit fünf Milliarden Euro von 2018 bis 2021. So entstehen günstige Mietwohnungen. 
  • Stärkung der Mieterrechte durch eine verbesserte Mietpreisbremse
    Die Bundesregierung hat bereits Mitte 2015 die so genannte Mietpreisbremse eingeführt. Wir haben die Mietpreisbremse evaluiert: Sie wirkt dort, wo sie von den Ländern angewendet wird. Der Wohngeld- und Mietenbericht zeigt zudem, dass die Entwicklung der Bestandsmieten insgesamt im Zeitraum 2016 bis 2018 mit einer jährlichen Steigerungsrate von 1,6 Prozent gemäßigt verlief.
    Außerdem gilt seitdem im Maklerrecht für Mietwohnungen der Grundsatz: "Wer bestellt, der bezahlt."
    Außerdem müssen Vermieter seit Januar 2019 vor Vertragsschluss Auskunft über das etwaige Vorliegen von Ausnahmen von der Mietpreisbremse und die Höhe der Vormiete geben. Mieter können die Nichteinhaltung der Mietpreisbremse leichter rügen.

    Das Bundeskabinett hat am 9. Oktober 2019 die Regelungen der Mietpreisbremse um fünf weitere Jahre verlängert. Zudem erhalten Mieter das Recht, wenn gegen die Mietpreisbremse verstoßen wurde, die gesamte ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückzufordern - wenn sie dies in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügen.
  • Seit 2015 gilt im Maklerrecht für Mietwohnungen der Grundsatz: "Wer bestellt, der bezahlt." Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern hat das Kabinett ebenfalls am 9. Oktober 2019 beschlossen, dass sich Käufer und Vermieter die Maklerkosten zukünftig teilen werden.
  • Außerdem können die Kosten einer Modernisierung im Rahmen einer Mieterhöhung nur noch in Höhe von acht statt bisher elf Prozent auf Mieter umgelegt werden. Sie sind betragsmäßig gekappt. Mieter sind besser vor missbräuchlichen Modernisierungen geschützt.
  • Die Bundesregierung hat das Wohngeld reformiert. Ab dem 1. Januar 2020 werden mehr Menschen Anspruch auf Wohngeld bekommen und der Betrag angehoben. Die Miethöchstbeträge beachten dann regionale Besonderheiten und werden danach gestaffelt. Zudem gilt es bis zu einer höheren Mietstufe.
    Künftig wird das Wohngeld alle zwei Jahre angepasst, so dass es sich besser und schneller an die Mieten- und Einkommensentwicklung anpasst. So können vor allem ältere Menschen in ihrem gewohnten Umfeld bleiben.
  • Zudem hat das Bundeskabinett am 18.09.2019 einen Gesetzentwurf auf den Weg gebracht, um den Betrachtungszeitraum bei der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre zu verlängern. Auch dies trägt dazu bei, den Anstieg der Mietpreise weiter zu dämpfen.

Bauarbeiter arbeiten in Muenchen auf der Baustelle eines Mehrfamilienhauses Neubau, Wohnungsneubau, bezahlbarer Wohnraum, bezahlbares Wohnen und Bauen, Wohnungsbau-Offensive

Neubau von Wohnungen: Die Bundesregierung hat auch das Wohngeld reformiert.

Foto: picture alliance / dpa

Und das werden wir als nächstes tun:

…für mehr Wohnungsbau

  • Die Nebenkosten für den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum sollen deutlich gesenkt werden. Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern sollen künftig maximal die Hälfte der Maklerkosten tragen müssen.
  • Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) wird beauftragt, neue Wohnungen zu errichten. Sie prüft derzeit, welche ihrer Grundstücke für den Bau von Wohnungen für Bundesbeschäftigte geeignet sind.
  • Für schnelleres Bauen gibt es nun als Beispiel für die Landesgesetzgebung eine Mustertypgenehmigung für die Bauordnungen. Eine Typ-Genehmigung kann die Baugenehmigungsverfahren beschleunigen, weil Bauherren nicht mehr jedes einzelne Haus genehmigen lassen müssen. Es genügt, für den Haus- beziehungsweise Wohnungstyp eine Genehmigung einzuholen. Dazu muss die Typgenehmigung allerdings in den Bauordnungen der Länder aufgenommen sein. 
  • Länder und Kommunen treiben die konsequente Digitalisierung planungsrechtlicher und bauaufsichtlicher Verfahren weiter voran. So werden Prozesse optimiert. Bürokratie wird abgebaut. Derzeit schafft die Bundesregierung zum Beispiel in Zusammenarbeit mit drei Ländern die Grundlagen für einen digitalen Bauantrag für schnellere und günstigere Baugenehmigungen.

…für bezahlbare Mieten

  • Die BImA unterstützt die angespannten Wohnungsmärkte durch den verbilligten Verkauf von Grundstücken an Kommunen und deren Wohnungsbaugesellschaften zur Errichtung von Sozialwohnungen. Im Jahr 2018 konnten so Liegenschaften für insgesamt rund 5.700 Wohnungen veräußert werden. Darin enthalten sind in etwa 1.100 Sozialwohnungen.
  • Im Jahr 2019 plant die BImA die Veräußerung von Liegenschaften für zukünftig rund 8.000 Wohnungen, davon circa 3.300 Sozialwohnungen.
  • Justiz- und Innenministerium prüfen, welche Möglichkeiten es gibt, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verringern.

Weitere Perspektive:
Im Koalitionsausschuss vom 18. August 2019 haben wir uns darauf verständigt, dass bezahlbares Wohnen, die Schaffung zusätzlichen Wohnraums und das ökologische Wohnen wichtige Handlungsschwerpunkte der Koalition sind. Der Wohngipfel 2018 war dafür ein wichtiger Meilenstein. Die entsprechenden Gesetzentwürfe, unter anderem zur Senkung der Erwerbsnebenkosten und zur Baulandmobilisierung, sind in Vorbereitung.

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